Hypotheek

U hebt een hypotheek nodig voor de koop van het gebouw en de realisatie van de verbouwing. Binnen een CPO-project regelen dat de leden dat in principe zelf bij de bank van hun voorkeur. Sommige banken stellen aanvullende voorwaarden bij een CPO-project. 

Hypotheekvoorwaarden

De leden van de groep regelen individueel een hypothecaire lening bij de bank van hun keus. Het maakt in beginsel niet uit bij welke bank u aanklopt. Om een lening te kunnen krijgen, maakt de bank een inschatting van ieders persoonlijke financiële situatie en de waarde van het te bouwen huis.

De woningwaarde wordt bepaald door een taxateur op basis van een koopovereenkomst voor de grond en een aanneemovereenkomst voor de verbouwing. Daarvoor moeten alle afspraken voor de te realiseren woning definitief zijn vastgelegd. De bank vraagt daarbij om de volgende documenten:

  • Een kopie van de ondertekende koopovereenkomst of optie op de kavel, eventueel met een schone-grondverklaring (of de erfpachtovereenkomst).
  • Een kopie van de overeenkomst met een aannemer die is aangesloten bij een bouwkeurmerk.
  • De omgevingsvergunning: deze moet er zijn voordat de bouw van start kan.
  • Bij veel CPO-projecten vraagt de bank ook garanties in de vorm van een achtervangovereenkomst met een woningcorporatie.

Als de hypotheek rond is, zet de bank het geld in een bouwdepot apart. Hieruit worden de termijnfacturen van de aannemer betaald.

Banken vinden het vaak lastig om een klushuis of een transformatieproject te financieren. Wat een bank zoekt is zekerheid. Maar als u veel werkzaamheden eigenhandig uitvoert kunt u die zekerheid lastig bieden. Wij raden u aan in een vroeg stadium met de bank van uw keuze te gaan praten. Neem de bank mee in het proces en overtuig hen van de waarde van uw latere woning.

Regels voor een hypotheek

De overheid stelt eisen aan de hypotheek en vooral aan de maximale hoogte van een hypotheek, om te voorkomen dat woningbezitters in financiële problemen kunnen komen. 

Een hogere hypotheek is wel mogelijk als u energiebesparende maatregelen wilt meefinancieren. Zoals dakisolatie, energiezuinige kozijnen en deuren en zonneboilers. Dit vanuit het idee dat de maandlasten van een energiezuinige woning zodanig lager zijn dat een hogere financieringslast te dragen valt. De extra ruimte hiervoor is €9.000. Het hypotheekbedrag dat eigenaren van een nul-op-de-meterhuis extra kunnen lenen is €27.000.

Kijk bij de Rijksoverheid voor de regels voor een hypotheek

Plankosten 

In de aanloopperiode van uw project heeft u nog geen hypothecaire lening. De kosten die u maakt, moet u dus voorschieten. Deze kosten worden vaak de plankosten genoemd: de kosten om te komen tot het plan waarvoor u een vergunning vraagt en waarmee u naar de bank kunt. 

De plankosten kunnen oplopen tot 10 procent van de uiteindelijke VON-prijs. Deze kosten maken uiteraard onderdeel uit van de uiteindelijke kosten van uw huis en kunnen dus meegefinancierd worden in uw hypotheek. Vraag vooraf aan uw bank op welke manier deze eerder gemaakte plankosten aangetoond moeten worden om ze voor de bank acceptabel te laten zijn. 

Houd rekening met de volgende plankosten:

  • Grondreservering: 5 tot 10 procent van de grondkosten 
  • Ontwerp en advies: 20 procent van de kosten van de architect voor het voorlopig ontwerp en 30 tot 50 procent voor het definitief ontwerp en de aanbestedingen. Deze verdeling is natuurlijk afhankelijk van de afspraken die u maakt met de architect en andere adviseurs.

De bank financiert uw project op het moment dat u een omgevingsvergunning, een grondovereenkomst en een aanneemovereenkomst hebt. Is de hypotheek eenmaal rond, dan wordt het bedrag gestort in een bouwdepot. De deelfacturen van uw aannemer en anderen worden uit het depot betaald. De hypotheekrente die u bij de bank afspreekt wordt berekend over het deel dat uit het bouwdepot is gebruikt. Over het deel dat u nog niet heeft gebruikt ontvangt u depotrente, vaak iets minder dan de hypotheekrente die u betaalt.