Regelgeving

Voor renovatieprojecten gelden landelijke en lokale wetten en regels. Hieronder vindt u informatie (op hoofdlijnen) over:

  • het Bouwbesluit
  • de Welstandsnota
  • enkele bijzondere regels die van belang zijn voor transformatieprojecten

Op het webportal van de Rijksoverheid vindt u een overzicht van alle relevante vergunningen voor woningbouw.

Bouwbesluit

De gemeente toetst of uw plan voldoet aan het Bouwbesluit. In het Bouwbesluit staan bindende voorschriften over prestaties op het gebied van energie, geluid en ventilatie. Het Bouwbesluit stelt alleen minimale eisen. U mag zelf altijd hogere eisen stellen. Voor verbouwingen zijn sommige eisen soepeler dan voor nieuwbouwprojecten. Het nieuwe Bouwbesluit (2012) verschilt op een aantal punten ten opzichte van het oude Bouwbesluit (2003). Zo zijn de regels voor bouw en brandveiligheid samengevoegd, zijn sommige regels versoepeld en eenvoudiger gemaakt en zijn andere regels (energie) aangescherpt. U kunt het Bouwbesluit online raadplegen.

Voor zelfbouw is een aantal regels uit het Bouwbesluit niet van toepassing. De gedachte is dat zelfbouwers een eigenbelang hebben bij de bouwkwaliteit waardoor het voorschrijven van een minimaal kwaliteitsniveau door de overheid minder nodig is. Ook bent u niet verplicht uw woning aan te sluiten op een net voor elektriciteit, gas of warmte. Op grond van het Bouwbesluit kunt u als zelfbouwer uw huis dus zelfvoorzienend maken. U bent wel afhankelijk van de medewerking van een netbeheerder in verband met bestaande afspraken en lopende contracten.  

Bestemmingsplan

In het Bestemmingsplan staat welke functies in een bepaald gebied zijn toegestaan: wonen, werken, groen, verkeer, vrijetijd, detailhandel, kantoren of combinaties. Transformatie van kantoren naar woningen past vaak niet binnen het geldende bestemmingsplan.

  • Als het gaat om een tijdelijke transformatie (maximaal 10 jaar), is er geen probleem. Die mag ook in strijd met het geldende bestemmingsplan worden uitgevoerd.
  • Als het gaat om een transformatie voor onbepaalde duur, moet eerst een planologische procedure worden doorlopen. De gemeente kan haar beleid zo inrichten dat hiervoor geen formele inspraak of verklaring van geen bedenking nodig is. Hierdoor kan de procedure worden beperkt tot circa veertien weken.
  • Als het gaat om een klein gebouw (maximaal 1.500 m2 bvo) dan valt de transformatie onder de zogenoemde ‘kruimelgevallen’. De gemeente kan de omgevingsvergunning dan in een reguliere procedure van 8 weken verlenen.
  • De kosten voor wijziging van een bestemmingsplan of voor bijvoorbeeld (her)aanleg van de openbare ruimte kan de gemeente soms verhalen op de initiatiefnemer.

Meer informatie vindt u in de factsheet Transformatie en ruimtelijk beleid en de publicatie ‘Transformatie: woonoplossingen in leegstaand vastgoed’, beide van het Expertteam (kantoor)transformatie.

Welstand

De gemeente kijkt ook naar de ruimtelijke kwaliteit van uw plan De eisen daarvoor staan omschreven in een gemeentelijke Welstandsnota. De Commissie Welstand toetst uw plan aan die nota. Raadpleeg hiervoor de website van uw gemeente. Het is aan te raden als de architect in een vroeg stadium informeel overleg voert met Welstand en de commissie meeneemt in het proces.

Soms hoort bij een bestemmingsplan een specifiek Beeldkwaliteitsplan. Dat beschrijft dan de welstandseisen voor dat bestemmingsplan en vervangt de Welstandsnota in het betreffende gebied.

Parkeren

In een woonomgeving wordt vaak rekening gehouden met een norm van 1,5 auto per huishouden. Een bestaand gebouw heeft soms niet voldoende eigen parkeerplaatsen om aan die norm te voldoen. In goed overleg met de gemeente kunnen de normen soms worden aangepast. U kunt ook zoeken naar creatieve oplossingen, zoals medegebruik van parkeerplaatsen in de buurt of de huur van parkeerplaatsen in een (commerciële) parkeergarage.

Milieubeleid

Veel kantoorgebouwen staan langs drukke wegen, op bedrijventerreinen of op andere milieubelaste locaties. Als dat vanuit woonbeleid of economisch beleid gemotiveerd is, kan de gemeente op deze locaties woningen toestaan in afwijking van bestaande milieunormen. Met name de Wet geluidhinder wordt vaak als hindernis gezien. Toch is ook binnen deze wet meer beleidsvrijheid dan men vaak denkt. Wanneer het gaat om transformatie, kan de gemeente een aanzienlijk hogere grenswaarde voor verkeerslawaai aanhouden dan welke voor woonfuncties gebruikelijk is.

Zie voor meer informatie de factsheet ‘Transformatie en geluid’ van het Expertteam (kantoor)transformatie.