Initiatief

In de initiatieffase zet u alle wensen en mogelijkheden op een rijtje.

  • U bepaalt de uitgangspunten van het project.
  • Gaat u alleen of met een groep aan de slag? Is de groep compleet? 
  • U betrekt een adviseur of begeleidingsbureau.
  • Met de eigenaar van het bestaande gebouw bespreekt u de mogelijkheden.
  • U onderhoudt contact met andere partijen, zoals de gemeente.

Het resultaat van deze fase is, dat u zicht hebt op de mogelijkheden van een bestaand gebouw. U weet of u in dit gebouw uw unieke woonwensen kunt realiseren. 

Het Paleis

Foto: Het Paleis, Groningen

 

Waarom bestaande bouw?

Voordat u begint, is het belangrijk dat u zich een beeld vormt de mogelijkheden om uw woonwensen in het project te realiseren. Waarom wilt u in een bestaand gebouw aan de slag en koopt u geen huis waar u direct kunt wonen? Denk aan:

  • Prijs: het realiseren van betaalbare woonruimte.
  • Functie: combineren van wonen en werken, combineren van wonen en zorg,…
  • Duurzaamheid: milieuvriendelijke bouwmaterialen, energie, water,…
  • Architectuur: behoud van bestaand vastgoed, gebruik van karakteristieke elementen,…
  • Locatie: een bijzondere woning realiseren middenin de stad,…
  • Zelf aan de slag: woonruimte met passie.
  • Samen aan de slag: gezamenlijkheid en sociale contacten.

Het is belangrijk om hierover duidelijkheid te hebben, zeker wanneer u met een groep aan de slag gaat. Binnen een bouwgroep is het ook belangrijk af te spreken welke keuzes u als collectief maakt en wat tot de individuele keuzevrijheid behoort. De antwoorden op deze vragen vormen de uitgangspunten voor keuzes die u later in het proces maakt.

Inspiratie over klushuizen vindt u onder andere bij Klushuizen.nl.

Collectief of individueel?

Gaat u alleen aan de slag of doet u het samen met gelijkgestemden?

Alleen aan de slag

Voor sommige klushuizen is geen collectief nodig. Bijvoorbeeld:

  • Eén oude woning wordt één nieuwe woning.
  • Twee of meer oude woningen in één pand worden samengevoegd tot één nieuwe woning.
  • Soms heeft de gemeente of de corporatie het casco al gerenoveerd. De kopers hoeven dan alleen de binnenkant af te maken. Dat kunnen zij in principe individueel doen.

Met een groep aan de slag 

Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) ligt voor de hand als er meerdere oude woningen in naast elkaar gelegen panden worden aangeboden. Er wordt dan een kopersgroep opgericht die als collectief het gehele project aanpakt. Elke koper kan één of meer kavels/verdiepingen kopen. Als het collectief grotendeels compleet is, kan het project beginnen.

Collectief particulier opdrachtgeverschap is ook aan de orde bij een transformatieproject. Met een aantal gelijkgestemden ontwikkelt u een plan. U maakt een vlekkenplan waarmee u de appartementen en de collectieve voorzieningen globaal indeelt. In het vlekkenplan ziet u onder andere hoeveel vierkante meter vloeroppervlak te benutten is als woning. 

De eigenaar

Vóór er van overdracht sprake kan zijn, moet u eerst onderzoeken of u er de woning(en) kunt realiseren die u wilt. U hebt dus vanaf het begin met de eigenaar van het bestaande gebouw te maken. De eigenaar moet het bestaande pand bovendien voor weinig geld willen verkopen, anders hebt u niet meer de mogelijkheid om de verbouwing te bekostigen. 

Klushuizen

Bij klushuizen is een woningcorporatie vaak de eigenaar. Deze stelt een algemeen Programma van Eisen vast. Daarin staat waar de woning na afloop minstens aan moet voldoen. Klushuizen worden meestal aangeboden met een goede fundering (handhavingstermijn van minimaal 30 jaar), asbestvrij en met een verklaring dat de grond schoon is. Eventuele kosten hierin zijn voor rekening van de corporatie. Soms neemt een corporatie ook het cascoherstel voor haar rekening. Hoe meer de corporatie doet, hoe hoger de koopsom. 

Transformatie

Bij een transformatiegebouw ligt het initiatief meestal bij de mensen die er willen gaan wonen.U hebt de eigenaar nodig omdat u het gebouw moet onderzoeken. De koopsom wordt residueel bepaald. U taxeert de waarde van de uiteindelijke woningen en trekt daar de kosten van de verbouwing vanaf. De rest bepaalt hoeveel u voor het gebouw kunt betalen. De residuele waarde is meestal fors lager dan de boekwaarde. Wij raden u aan zo snel mogelijk het recht te bedingen om het gebouw op basis van deze waardebepaling te kopen. Zolang u zelf nog weinig kosten maakt, staat u het sterkst in de onderhandeling. Pas als de eigenaar in principe bereid is hieraan mee te werken, kunt u tijd en kosten besteden aan het vervolg van uw project.

Een adviseur of begeleidingsbureau

Het is verstandig om in de initiatieffase al een adviseur of bureau in de arm te nemen die u bij het proces kan begeleiden. Deze adviseur begeleidt het (groeps)proces en helpt u om de rol van opdrachtgever zo goed mogelijk te vervullen. Zeker bij een CPO-project is dat in de praktijk vaak één van de succesfactoren. Bij klushuizen selecteert de betrokken corporatie vaak een begeleidingsbureau. Als dat niet is geregeld, is het belangrijk om er zelf een te zoeken. 

Vind een bureau voor bouwbegeleiding

De gemeente

De gemeente is een belangrijke partner in het hele proces. U hebt de gemeente altijd nodig voor een omgevingsvergunning. Pas als u die hebt, kan de bouw starten. Sommige projecten vergen een bijzondere toepassing van regelgeving, bijvoorbeeld met betrekking tot de Wet geluidhinder. Als uw plan een wijziging van het bestemmingsplan vergt, dan is het cruciaal dat de gemeente hieraan wil meewerken. 

Sommige gemeenten bevorderen transformatie met een financiële tegemoetkoming. Andere gemeenten helpen u in het proces. Amsterdam en Den Haag hebben een ‘klantorenloods’ in dienst die u door het hele proces kan loodsen. Er zijn ook gemeenten die hiervoor een leegstandscoördinator of een actieteam Leegstand hebben.

Meer informatie voor gemeenten

Woningcorporaties

Woningcorporaties zijn voor u om meerdere redenen belangrijk.

  • Corporaties zijn vaak de initiatiefnemer bij klushuizen.
  • Corporaties hebben vaak verzorgingshuizen, scholen of ander maatschappelijk vastgoed in bezit dat zijn functie (binnenkort) verliest. Soms zijn deze gebouwen geschikt voor transformatie naar woningen.
  • Een woningcorporatie kan de functie vervullen van achtervangpartij. De corporatie neemt dan op de achtergrond deel en springt in als er iemand uit de initiatiefgroep afhaakt.
  • Soms wil een woningcorporatie met een Koopgarantregeling in een transformatieproces deelnemen.

Meer informatie voor woningcorporaties

Match

De initiatieffase kan worden afgesloten als er een match is tussen de initiatiefnemers met hun woonwensen en de mogelijkheden van het gebouw of het bouwblok.

  • Kunnen de initiatiefnemers in het bestaande gebouw hun woonwensen realiseren?
  • Is de eigenaar bereid om via een residuele waardebepaling mee te werken aan overdracht?
  • Is de gemeente indien nodig bereid mee te werken aan bestemmingswijziging?
  • Is het project technisch en financieel haalbaar?

Als u deze vragen met 'ja' kunt beantwoorden, staat het licht op groen voor de volgende fase.