Ontwerp

In de ontwerpfase maakt u op basis van het Programma van Eisen het plan definitief.

  • Samen met u maakt de architect een ontwerp
  • U selecteert een bouwbedrijf en u vraagt offertes
  • U vraagt een omgevingsvergunning aan
  • U regelt de financiering

Aan het eind van deze fase tekent u alle overeenkomsten waarna de verbouwing concreet kan starten.

klushuizen utrecht

Foto: Mitros

 

De architect

De architect maakt een ontwerp dat ver genoeg is uitgewerkt om de omgevingsvergunning aan te vragen. Daarvoor is minimaal een ontwerp nodig voor het cascoherstel, de gevel, de indeling van het gebouw en de gemeenschappelijke voorzieningen.

Het is belangrijk dat u zelf weet wat u wilt. Wees kritisch. Goede architectuur ontstaat in wisselwerking met de opdrachtgever. Uw visie wordt samen met de architect verbeeld. De architect is ervoor verantwoordelijk dat het ontwerp technisch uitvoerbaar is.

In dit stadium is het belangrijk dat u niet alleen naar een mooi ontwerp kijkt, maar ook het budget in de gaten houdt. Maak schriftelijke afspraken met de architect schriftelijke afspraken over het budget. Belangrijke kosten kunt u vermijden door slim gebruik te maken van elementen die het gebouw al heeft, zoals stijgpunten of installaties. U kunt een bouwkostenbureau inschakelen om de raming van de architect door te laten rekenen en om later tijdens de bouw de kosten in de gaten te houden.

Ontwerp van het gebouw of bouwblok

De architect maakt een ontwerp voor het gebouw of bouwblok als geheel: de gevel, eventuele uitbreiding van het volume, het behoud van achitectonische elementen, de verkeersruimten en de gemeenschappelijke voorzieningen. Op basis van het ontwerp voor het gebouw worden de appartementen definitief verdeeld.

Ontwerp van de appartementen

De architect ontwerpt de appartementen tot het niveau dat voor de aanvraag van de omgevingsvergunning nodig is. Of de architect nog verder gaat en bijvoorbeeld de hele indeling van de appartementen ontwerpt, hangt af van uw wensen en de afspraken die u daarover binnen uw collectief maakt.

Aan het eind van het ontwerpproces vraagt de architect namens u een omgevingsvergunning aan bij de gemeente. 

Het bouwbedrijf

Om een goed bouwbedrijf te selecteren, kunt kijken naar eerder gerealiseerde projecten. Die geven een goed beeld van de verschillen tussen bedrijven en van de ervaring die een aannemer heeft met projecten in de bestaande bouw. U kunt ook suggesties vragen aan uw architect en/of uw bouwadviseur. Het is belangrijk hoe de aannemer omgaat met onverwachte zaken die pas in de sloopfase aan het licht komen.

Casco

Het is gebruikelijk dat één aannemer aan de slag gaat met de sloop van onderdelen van het bestaande gebouw en met het cascoherstel. Deze aannemer realiseert ook de nieuwe gevel, eventuele uitbreiding van het volume, de verkeersruimten en de gemeenschappelijke voorzieningen.

Afbouw

De leden van de vereniging kunnen voor afbouw van hun appartement gebruikmaken van de casco-aannemer, maar dat hoeft niet. U kunt ook zelf aan de slag, alles zelf regelen met verschillende bedrijven of een andere aannemer inschakelen. In CPO-projecten spreekt u wel af wanneer de woningen uiterlijk bewoonbaar zijn. Meestal wordt een termijn van maximaal één jaar afgesproken voor de afbouw.

Garanties

Let erop dat het bouwbedrijf is aangesloten bij een garantiefonds. Hiermee is namelijk een afbouwgarantie geregeld: uw woning wordt afgebouwd, ook al zou de aannemer tijdens de bouw of tijdens de latere garantieperiode failliet gaan. Ook bent u verzekerd tegen gebreken als gevolg van ernstige bouwfouten of aantoonbare tekortkomingen, ook als die pas na oplevering aan het licht komen. 

Voor aanvraag van de garantie worden het bouwplan en de voorlopige aannemingsovereenkomst naar het garantiefonds gestuurd. Zodra deze het plan heeft geaccepteerd, ontvangt u een garantiecertificaat. Daarna kunt u de aannemingsovereenkomst pas tekenen. 

Er zijn drie garantieregelingen geschikt voor zelfbouw. Deze zijn goedgekeurd door de Stichting GarantieWoning. Kijk bij de verschillende garantiefondsen voor de exacte voorwaarden:

  • Woningborg: regelt financiële en technische waarborgen voor bouwbedrijven en concrete bouwplannen
  • SWK Garantie- en Waarborgregeling: een woning met een waarborgcertificaat van SWK kan onder Nationale Hypotheek garantie vallen.
  • Stichting Bouwgarant: het grootste keurmerk in de bouw met een kwaliteitscertificaat voor aangesloten bouwbedrijven en een afbouwgarantie voor aangemelde projecten.

Contractvormen

U kunt het contract met uw aannemer op verschillende contractvormen opstellen:

  • U kunt uw architect vragen het ontwerp uit te werken tot een bestek. U selecteert daarna de aannemer die het bestek tegen de laagste prijs kan uitvoeren.
  • U kunt het ontwerp in overleg met het bouwbedrijf uitwerken tot een technische omschrijving. Dat is een veel lichtere vorm dan een officieel bouwbestek. Deze omschrijving vormt dan de basis voor de offerte van datzelfde bouwbedrijf. U laat het bouwbedrijf dus meedenken over de slimste manier om het werk uit te voeren. 
  • U kunt het budget met het ontwerp en het PvE aan een bouwbedrijf geven. U kiest het bedrijf dat het PvE binnen het gestelde budget zo goed mogelijk kan realiseren.

Als er wederzijds vertrouwen is, kunt u goed gebruik maken van alle kennis en ervaring.

De aannemer maakt een offerte voor het gehele project. Die offerte is uitgesplitst naar de individuele woningen.

Overleg met de gemeente

Klushuizen en transformatieprojecten zijn altijd bijzonder. Soms zijn er speciale afspraken nodig met betrekking tot de Wet geluidhinder. Veel transformatieprojecten passen niet binnen het geldende bestemmingsplan. Medewerking van de gemeente is in uw project belangrijk. Wij raden u aan al snel informeel in overleg te gaan en niet te wachten tot het moment waarop u de vergunning formeel aanvraagt. Dat werkt soepeler. Zie verder ook de pagina over regelgeving.

Naar de notaris

De ontwerpfase kan worden afgesloten als de omgevingsvergunning rond is, als de garantie op de aanneemovereenkomst is verstrekt en als u de financiering rond hebt. De koopakte en de hypotheekakte worden bij de notaris getekend. Als u in een CPO-groep werkt, tekent iedere deelnemer individuele aktes. Daarna tekent het bestuur van de vereniging de overeenkomst met de casco-aannemer. Vaak wordt op dit moment ook de achtervangovereenkomst met de woningcorporatie getekend.

contract tekenen2