Planvorming

In de fase van planvorming scherpt u het plan verder aan. Wat zijn uw persoonlijke eisen? Als u in een CPO-project werkt: welke eisen stelt u als groep?

  • Als u in een groep werkt, organiseert u zich in een rechtsvorm
  • U overlegt met de woningcorporatie
  • U stelt een Programma van Eisen op
  • U zoekt een architect
  • U bepaalt de verkaveling van het gebouw of het bouwblok

Aan het eind van deze fase weet u of uw woonwensen binnen het bestaande gebouw technisch en financieel haalbaar zijn. De fase eindigt met een voorlopig koopcontract. Hieronder leest u meer hierover.

dappere maurits2

Het collectief

Als het project een samenwerking vereist, organiseert u zich in deze fase in een rechtspersoon. De meeste collectieven kiezen voor een verenigingsvorm. Het lidmaatschap is niet vrijblijvend; er worden immers aanloopkosten gemaakt en er worden beslissingen genomen over hoe het gebouw of het bouwblok er als geheel uit gaat zien. Wie mee wil beslissen, moet zich committeren. Vaak is lidmaatschap alleen mogelijk na een financiële toets om er zeker van te zijn dat de leden de financiering voor hun deel van het project rond kunnen krijgen. Het lidmaatschap gaat in na betaling van inschrijfgeld. Hiermee kan het collectief de aanloopkosten dekken, waaronder de kosten van een architect. De aanloopkosten kunnen 10 procent van de uiteindelijke koopsom van uw woning bedragen.

De woningcorporatie

Een woningcorporaties heeft in de fase van planvorming verschillende rollen:

  • Bij klushuizen is de woningcorporatie vaak de initiatiefnemer. Na werving melden de deelnemers zich bij de woningcorporatie. De woningcorporatie bepaalt een basisprogramma van eisen en komt met de kandidaten tot overeenstemming. De kavels waarvoor zich nog geen kandidaten hebben gemeld, blijven voorlopig in beheer bij de woningcorporatie. Voor die kavels is de corporatie mede-opdrachtgever in het proces.
  • Bij transformatieprojecten wordt een gebouw soms aan de woningcorporatie geleverd. De corporatie neemt de risico’s, regelt de financiering en draagt aan het eind van het proces de appartementsrechten over aan de leden van de groep. Soms wordt daarbij een Koopgarantregeling afgesproken. Die houdt in dat een bewoner bij vertrek zijn appartement weer terug verkoopt aan de corporatie, waarbij winst of verlies wordt gedeeld. Deze regeling houdt de prijzen ook op termijn laag. De Koopgarantregeling wordt vaak gebruikt om woonruimte te realiseren voor jongeren en/of starters.
  • Het is bij transformatieprojecten ook mogelijk dat de corporatie alleen een vangnet vormt en garant staat voor afname van de eventueel overgebleven appartementen. De corporatie realiseert daar dan appartementen voor de sociale verhuur.

Zie voor meer informatie de factsheet Transformatie en corporaties van het Expertteam (kantoor)transformatie. Een overzicht van woningcorporaties vindt u op de website van Aedes.

Programma van Eisen

U definieert de uitgangspunten van het project en legt die vast in een Programma van Eisen. Het is de vertaling van uw woonwensen in een eisenpakket waarmee de architect aan de slag kan. Het Programma van Eisen bevat:

  • Functionele en ruimtelijke eisen: maatvoering, functiemenging, collectieve voorzieningen (garage, tuin,…)
  • Materiaaleisen, vorm en stijl
  • Technische eisen op het gebied van energie, duurzaamheid, geluid, groen en water

In een CPO-project legt u in het Programma van Eisen ook vast welke onderdelen van het project gezamenlijk zijn en waar ieders individuele keuzevrijheid begint. Het is een principiële keuze waar de groep in een vroeg stadium duidelijkheid over moet laten bestaan. Het is ook van belang dat er binnen de groep overeenstemming is over welke architectonische elementen van het gebouw moeten worden behouden.

Bij klushuizen heeft de betrokken woningcorporatie vaak al een basisprogramma van eisen gemaakt. Daarbinnen definieert u dan eventuele aanvullende eisen.

De architect

In deze fase zoekt u een architect die de woning(en) naar uw wensen kan ontwerpen. De architect draagt ook bij aan de ontwikkeling van een goed Programma van Eisen. In overleg met de groep weegt de architect bij het ontwerp alle woonwensen, de technische mogelijkheden van het bestaande gebouw en het beschikbare budget tegen elkaar af.

  • Het selecteren van een architect is enerzijds een smaakkwestie: ontwerpt hij of zij projecten die u aanspreken? Anderzijds is het een procesvraag. In een CPO-project moet de architect met de groep kunnen samenwerken en de veelheid aan wensen kunnen samenbrengen in één goed ontwerp.
  • De architect moet respect hebben voor het bestaande gebouw en kunnen inspelen op soms onverwachte kansen. Sommige architecten profileren zich specifiek als renovatie- en/of transformatiearchitect.
  • Het is gebruikelijk dat er één projectarchitect wordt aangesteld voor hele gebouw. Deze ontwerpt de indeling, de gevel, de gemeenschappelijke ruimten en de randvoorwaarden voor de individuele appartementen. Soms ontwerpt de architect ook keuzepakketten voor de appartementen.
  • In sommige projecten wordt de architect door de gemeente aangewezen en voor een deel ook betaald. In andere gemeenten moet u zelf een architect zoeken.

Om een keuze te maken, nodigt u meerdere architecten uit zich te presenteren. In een eerste selectieronde geven zij een indruk van hun werk en hun werkwijze. Voor de tweede ronde vraagt u aan hooguit drie architecten een eerste idee te schetsen. Daarmee ontstaat een indruk hoe zij omgaan met uw wensen en mogelijkheden en welke kansen zij zien. Daarna maakt u een definitieve keuze.

Verkaveling

Als u met een groep werkt aan klushuizenproject of een transformatiegebouw, moet u al snel in het proces bepalen waar in het gebouw of het bouwblok iedere deelnemer straks gaat wonen. Met andere woorden: u stelt de verkaveling vast. Binnen een groep kunt u dat op verschillende manieren doen:

  • De keuze voor een kavel wordt gemaakt op volgorde van lidmaatschap: degene die als eerste was toegetreden als lid, mag ook als eerste kiezen.
  • De adviseur of het begeleidingsbureau voert gesprekken met de leden om de individuele woonwensen te achterhalen. Op basis daarvan wordt een proefverkaveling gemaakt. Deze wordt voorgelegd aan de groep. De architect probeert de individuele voorkeuren zo goed mogelijk te honoreren.
  • De verkaveling wordt door loting vastgesteld.

Voorlopig koopcontract

Als u een goed beeld hebt van het project en u stemt in met de verkaveling, dan tekent u een voorlopig koopcontract. Dat geeft u, het collectief en de verkopende partij zekerheid. Het contract wordt ontbonden als u de financiering niet rond krijgt.

Bij een klushuizenproject kan de corporatie besluiten om het contract te tekenen als er voor bijvoorbeeld 70 procent van de kavels een gegadigde is. De resterende kavels blijven voorlopig eigendom van de corporatie.

Ook bij een transformatieproject is het belangrijk dat u als groep zo snel mogelijk met de eigenaar een voorlopige koopovereenkomst sluit. Hoe later u tot definitieve afspraken komt, hoe meer kosten u er zelf al in hebt gestoken en hoe zwakker uw onderhandelingspositie daardoor wordt. U koopt het gebouw nog niet, maar u bedingt wel het recht om het gebouw voor een bepaald bedrag te kopen. Het bedrag dat u kunt betalen, komt via een residuele prijsberekening tot stand. Dat staat dus los van de boekwaarde van het gebouw.