Ontwerp

In deze fase maakt u met de architect een definitief plan.

  • U maakt een collectief plan en een plan per woning
  • U maakt als groep en individueel afspraken met een aannemer
  • U vraagt een omgevingsvergunning aan
  • De leden regelen hun financiering

Aan het eind van deze fase tekent u alle overeenkomsten. Als de vergunning is verleend, kan de bouw daadwerkelijk starten.

almere buitenkans 1

Foto: Almere, De Buitenkans

 

De architect

De groep (vereniging) is opdrachtgever van de architect. In nauw overleg ontwerpt de architect het geheel, de gezamenlijke (buiten)ruimte, de woningen en de keuzemogelijkheden die de leden willen realiseren. Afhankelijk van de afspraken met de gemeente maakt de architect ook het stedenbouwkundige plan.

Het is belangrijk dat u zelf goed weet wat u wilt. Goede architectuur ontstaat in wisselwerking met de opdrachtgever. Uw visie wordt daarna samen met de architect verbeeld. Daarna is de architect ervoor verantwoordelijk dat het ontwerp ook technisch uitvoerbaar is.

In bijna ieder collectief zijn mensen met een bepaalde deskundigheid of specifieke belangstelling, bijvoorbeeld op het gebied van buitenruimte, duurzaam bouwen of energie. Soms worden er commissies gevormd waarin deelonderwerpen in overleg met de architect worden uitgewerkt.

Het geheel

Het ontwerp komt in een cyclisch proces tot stand. Eerst maakt de architect een plan voor het geheel. Soms zijn de kaders daarvoor gegeven door de gemeente in een kavelpaspoort. In andere gevallen maakt de architect ook het stedenbouwkundige plan.  

De individuele woningen

Als de kavels zijn verdeeld en de randvoorwaarden zijn helder, worden de individuele woningen ontworpen. Het is belangrijk niet alleen naar een mooi ontwerp te kijken, maar ook het budget in de gaten te houden. Maak vooraf schriftelijke afspraken over het budget voor de woningen. U kunt ook een bouwkostenbureau inschakelen om de raming van de architect door te laten rekenen.

Als het ontwerp klaar is, vraagt de architect namens u de omgevingsvergunning aan bij de gemeente.

Het bouwbedrijf

De groep selecteert een bouwbedrijf. Dat kunt u doen op basis van eerder gerealiseerde projecten. Die geven een goed beeld van de verschillen tussen bedrijven. U kunt ook suggesties vragen aan uw architect en/of uw bouwadviseur. 

Garanties

Let erop dat het bouwbedrijf is aangesloten bij een garantiefonds. Hiermee is namelijk een afbouwgarantie geregeld: het huis wordt afgebouwd, ook al zou de aannemer tijdens de bouw of tijdens de latere garantieperiode failliet gaan. Ook bent u verzekerd tegen gebreken als gevolg van ernstige bouwfouten of aantoonbare tekortkomingen, ook als die pas na oplevering aan het licht komen. 

Voor aanvraag van de garantie worden het bouwplan en de voorlopige aannemingsovereenkomst naar het garantiefonds gestuurd. Zodra deze het plan heeft geaccepteerd, ontvangt u een garantiecertificaat. Daarna kunt u de aannemingsovereenkomst pas tekenen. 

Er zijn drie garantieregelingen geschikt voor zelfbouw. Deze zijn goedgekeurd door de Stichting GarantieWoning. Kijk bij de verschillende garantiefondsen voor de exacte voorwaarden:

  • Woningborg: regelt financiële en technische waarborgen voor bouwbedrijven en concrete bouwplannen
  • SWK Garantie- en Waarborgregeling: een woning met een waarborgcertificaat van SWK kan onder Nationale Hypotheek garantie vallen.
  • Stichting Bouwgarant: het grootste keurmerk in de bouw met een kwaliteitscertificaat voor aangesloten bouwbedrijven en een afbouwgarantie voor aangemelde projecten.

Contractvormen

U kunt als bouwgroep globaal op drie manieren met een aannemer samenwerken:

  • U kunt uw architect vragen het ontwerp uit te werken tot een bestek. U selecteert daarna de aannemer die het bestek tegen de laagste prijs kan uitvoeren. 
  • U kunt het ontwerp in overleg met het bouwbedrijf uitwerken tot een technische omschrijving. Dat is een veel lichtere vorm dan een officieel bouwbestek. Deze omschrijving vormt dan de basis voor de offerte van datzelfde bouwbedrijf. U laat het bouwbedrijf dus meedenken over de slimste manier om het werk uit te voeren. 
  • U kunt ook het budget met het ontwerp en het PvE als kader stellen. U kiest daarna het bouwbedrijf dat het PvE binnen het gestelde budget zo goed mogelijk kan realiseren. 

Als er wederzijds vertrouwen is, kunt u goed gebruikmaken van alle kennis en ervaring. Denk vooraf ook na over eventuele opties en wat de leden misschien zelf doen, bijvoorbeeld het schilderwerk of de plaatsing van keuken en badkamer. De leden tekenen uiteindelijk individueel een aanneemovereenkomst. Deze overeenkomsten kunnen dus ook verschillen. Sommige leden willen veel zelf doen, anderen laten alles over aan de aannemer. Het is wel belangrijk om met elkaar af te spreken wanneer alle woningen uiterlijk klaar zijn.

Naar de notaris

De ontwerpfase kan worden afgesloten als de omgevingsvergunning rond is, de garantie op de aanneemovereenkomst is verstrekt en u met de gemeente tot overeenstemming bent gekomen over de overdracht van de grond.

De leden van het collectief regelen met deze overeenkomsten de financiering bij hun bank. Als ook de financiering rond is, breekt het moment aan waarop alle overeenkomsten definitief worden gemaakt. Vaak wordt op dit moment met een woningcorporatie een achtervangovereenkomst getekend.

De leden tekenen allemaal een individuele koopovereenkomst voor overdracht van hun kavel, een aanneemovereenkomst met de aannemer en een hypotheekovereenkomst met de bank. De hypotheekakte en de overdracht van de grond moeten passeren bij de notaris.

Sommige gemeenten willen liever eerst de grond aan het collectief leveren, waarna deze de kavels doorlevert aan de leden. Dat heeft echter geen toegevoegde waarde.

contract tekenen2