Planvorming

In de fase van planvorming stelt u de randvoorwaarden van het project vast.

  • U organiseert zich in een rechtsvorm
  • U zoekt een architect en u stelt een Programma van Eisen op
  • Eventueel zoekt u samenwerking met een woningcorporatie en u praat verder met de gemeente

Aan het eind van deze fase heeft u een Programma van Eisen. Er is er een kavel en u weet hoeveel de grond kost.

 

aardehuis

Foto Vereniging Aardehuis, Olst


Een vereniging oprichten

Als initiatiefgroep organiseert u zich in een rechtsvorm zonder winstoogmerk. De meeste groepen kiezen voor de verenigingsvorm. Het doel van de vereniging is om huizen te bouwen waar de leden zelf gaan wonen. Sommige collectieven leggen vast dat wie zijn huis binnen een bepaalde tijd na oplevering doorverkoopt, de eventuele verkoopwinst voor een bepaald deel moet afdragen aan de vereniging. Dit om speculatie te voorkomen.

Het lidmaatschap van de groep is niet vrijblijvend; er worden aanloopkosten gemaakt en er worden beslissingen genomen over hoe het project eruit gaat zien. Wie mee wil beslissen, moet zich committeren. Vaak is lidmaatschap alleen mogelijk na een financiële toets om er zeker van te zijn dat de leden de financiering voor hun woning rond kunnen krijgen. Het lidmaatschap gaat in na betaling van inschrijfgeld. Hiermee kan het collectief de aanloopkosten dekken, waaronder de kosten van een architect. 

Het is aan te bevelen om bij de oprichting van de vereniging direct vast te leggen in welke volgorde de uitgifte van individuele kavels straks wordt geregeld. Dat kan op volgorde van aanmelding. Degene die als eerste was toegetreden als lid, mag straks ook als eerste kiezen voor een kavel. 

Programma van Eisen

De groep definieert de uitgangspunten van het project en legt die vast in een Programma van Eisen. Het is de vertaling van uw woonwensen in een eisenpakket waarmee de architect aan de slag kan. Het Programma van Eisen bevat:

  • Functionele en ruimtelijke eisen: maatvoering, functiemenging, collectieve voorzieningen, garage, buitenruimte,…
  • Materiaaleisen, vorm en stijl
  • Technische eisen op het gebied van energie, duurzaamheid, geluid, groen en water

In het Programma van Eisen legt de groep ook vast welke onderdelen van het project gezamenlijk zijn en waar ieders individuele keuzevrijheid begint. Het is een principiële keuze waar de groep in een vroeg stadium duidelijkheid over moet laten bestaan. Kiest u voor uniformiteit in de architectuur van de woningen, of is het vrijheid, blijheid? Een adviseur of een begeleidingsbureau helpt bij het opstellen van een Programma van Eisen. 

De gemeente

U overlegt met de gemeente en maakt afspraken over de reservering van een locatie. U neemt een optie voor bijvoorbeeld één tot anderhalf jaar. Die tijd heeft u minstens nodig om een bouwplan op te stellen en een omgevingsvergunning aan te vragen.

U spreekt met de gemeente af wie het verkavelingsplan maakt. Als u dat als groep doet, moet de gemeente het toetsen aan bebouwingsregels en geldende randvoorwaarden. Soms is er al een zogenoemd kavelpaspoort Daarin staan dan de (stedenbouwkundige) randvoorwaarden waar u aan moet voldoen. Welk deel van de kavel mag bebouwd worden, uit hoeveel verdiepingen mogen de huizen bestaan? 

Uiteraard bepaalt de gemeente ook de grondprijs. In sommige gevallen subsidieert de gemeente bepaalde kosten, zoals die van de architect of een begeleidingsbureau.

De architect

U zoekt een architect die de woningen kan ontwerpen. De architect draagt vaak al bij aan de ontwikkeling van het Programma van Eisen. Zijn taak is in ieder geval om een ontwerp te maken en te helpen bij de bouwbegeleiding. 

Het selecteren van een architect is enerzijds een smaakkwestie: ontwerpt hij of zij mooie huizen die u aanspreken? Anderzijds is het een procesvraag: kan de architect met de groep samenwerken, en is hij of zij in staat om de veelheid aan wensen samen te brengen tot een goed ontwerp? Het is van belang dat u een architect kiest die in staat is om optimaal in te spelen op de vraag die u als (toekomstige) bewonersgroep heeft.

De meeste bouwgroepen nodigen vijf tot acht architecten uit zich te presenteren. Zij geven daarmee een indruk van hun werk en hun werkwijze. Voor een volgende selectieronde wordt aan hooguit drie architecten gevraagd een eerste idee te schetsen. Daarmee ontstaat een indruk hoe zij omgaan met uw wensen en mogelijkheden en welke kansen zij zien. Daarna maakt u een definitieve keuze. 

De kosten voor de architect worden betaald door het collectief. Soms wordt een verdeelsleutel afgesproken omdat het ontwerp van een grote woning duurder kan zijn dan van een kleine woning. Naderhand, bij oplevering en overdracht van de woningen rekenen de leden volgens de verdeelsleutel met elkaar af. Als er geen verdeelsleutel is afgesproken, betaalt iedereen evenveel.

Conceptwoningen

U kunt als collectief alles zelf bedenken, in samenwerking met een architect, maar dat hoeft niet. Verschillende bouwondernemingen hebben woningconcepten op de plank liggen. Hierin zijn alle bouwkundige details voorgeprogrammeerd. Ook het bouwsysteem staat vast (bijvoorbeeld betonbouw, kalkzandsteen of houtskeletbouw), net als het ventilatieconcept en het energieconcept. Vaak is ook de verdiepingshoogte een gegeven of de plaats van de trapgaten. Woningconcepten zijn ontwikkeld voor seriematige nieuwbouw, maar bouwbedrijven leveren ook aan CPO-initiatieven als het gaat om series van tien of meer.

Een conceptwoning is snel te realiseren met beperkte technische en financiële risico’s. Over veel aspecten hoeft u niet meer zelf na te denken. Sommige collectieven ervaren dat laatste echter juist als nadeel.

conceptwoningen dura vermeer

Foto Dura Vermeer. Conceptwoningen PCS Hybride, project De Tuinen van Sion, Rijswijk-Buiten

 

De woningcorporatie

Aan de realisatie van een project zijn altijd risico’s verbonden. Vaak gaat u al van start terwijl de groep nog niet compleet is. Soms vallen er deelnemers halverwege de rit af. Dat hoeft voor het collectief niet direct een probleem te zijn. Als er voldoende financieringsruimte is, kan de groep de niet verkochte woningen ook na oplevering te koop aanbieden. De eventuele winst wordt dan over de andere kopers verdeeld of opzij gezet voor toekomstig beheer en onderhoud. Als uw groep niet over extra geld beschikt, is het raadzaam in zee te gaan met een achtervangpartij, die niet verkochte woningen afneemt. Veel banken stellen dat als voorwaarde voor financiering. Ook gemeenten dringen daar vaak op aan.

Voor CPO-projecten is een woningcorporatie in de buurt meestal een geschikte achtervangpartij. Er zijn verschillende mogelijkheden om dat te regelen.

  • Bij sommige initiatieven wordt de grond aan de corporatie geleverd. De corporatie levert aan het eind van het proces de huizen volgens een Koopgarant-regeling aan de leden van de groep. De voorwaarde is dan, dat een bewoner bij vertrek zijn huis weer terug verkoopt aan de corporatie, waarbij winst of verlies wordt gedeeld. Dit is een mogelijkheid om risico’s voor de leden te beperken en om de prijzen van de huizen laag te houden. De Koopgarantregeling wordt vaak gebruikt door CPO-projecten van jongeren en/of starters.
  • Het is ook mogelijk dat de corporatie alleen als vangnet dient en garant staat voor afname van de eventueel overgebleven kavels. De corporatie realiseert daar dan woningen voor de sociale verhuur.

Zie voor meer informatie de factsheet Woningcorporaties en particulier opdrachtgeverschap van het Expertteam Eigenbouw.

Namen van de meeste woningcorporaties vindt u bij koepelorganisatie Aedes

Meer informatie voor woningcorporaties